突破限价却卖不动，不是所有“鸽盘”都值得你等待

2022年的杭州新房市场， “老鸽盘”是一道靓丽的风景线。

据杭报房产不完全统计，2022年共有10个捂盘多年的项目先后申领出12张预售证，入市房源共计2930套。

2022年“老鸽盘”

1年开出10个“鸽盘”，放眼近几年的杭州市场， 2022年算得上“老鸽盘”大年。

但市场反应告诉我们，西溪公馆不再有，中签率0.77%的金色和庄也终究属于少数“幸运儿”。

那个“老鸽盘”能凭借一己之力搅动市场的时代已经过去了。

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这10个项目中，临平老城、钱塘区大江东的“鸽盘”则无一例外流摇，2022年入市的“鸽盘”，多的是续销困难的项目。

报名人数最多的项目是闲林的悦汀蓝，528套房源共有2684组购房家庭报名，中签率约19.67%。

中签率最低的项目也出自闲林，是悦汀蓝姐妹盘悦青蓝，68套房源最终有673组购房者登记，中签率约10.1%，险些“拼社保”。

其次是九堡沿江板块的钱塘云庄，中签率约19.09%。

而绕城内价格“洼地”崇贤，捂盘多时的璞悦江南府两次开盘中签率分别是52.57%和38.14%，最多一次报名人数1000出头。

2019年板块内“现房销售”项目上河宸章一把梭哈362套高层房源，有9460组家庭报名，中签率仅3.83%。

上河宸章实景

与前两年相比，“鸽盘”热度下降明显，究其原因，主要有两点：

其一，这10个项目，突破原有限价的不在少数。

闲林、崇贤、大江东等板块内的项目，开盘价格时参考全新的限价体系来的，这样一来，性价比大打折扣，部分项目户型落后，除了提前交付这一优势外，并无亮点。

再者而言，杭州二手房市场经历一段时间的调整，新房与二手房倒挂进一步缩小。

其次，市场回归理性，购房者们不再“闭眼摇”，在杭州新房市场整体热度下降的情况下，“鸽盘”也不可避免地受到影响，尤其是曾经遍地“万人摇”的大江东。

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我们对去年入市的10个“鸽盘”进行了分类，能“摇起来”的项目，大多有它的优势。

这批产品力，最优质的要数钱塘云庄。

它的地理位置、产品都具备足够的稀缺性。

钱塘云庄实景

区位上，拥有一线钱塘江景，一路之隔就是钱江新城二期，39600元/㎡的高层均价，与滨江天澜系列，江月望云等钱二限价5万+/㎡的楼盘比，性价比不言而言。

产品层面，钱塘云庄属于德信最高产品体系“云庄系”产品序列。高层外立面采用“高级灰”铝板+玻璃材质，搭配部分涂料，在整个杭州，钱塘云庄是5万以下产品中品质感比较不错的。

13套建筑面积约230-270㎡中式低密合院更加稀缺，毛坯均价约6.14-7.22万/㎡，总价1400-1948万元。

实际选房中，合院产品首先售罄，随着合院的售罄，弃选的购房者也开始多了起来，可见有不少购房者是冲着合院产品去的。

转眼钱塘云庄已经赶在年前启动交付了，从开盘到交付仅10个月的时间。

悦汀蓝实景 图源：透明售房网

悦青蓝和悦汀蓝，除了板块承接了未来科技城外溢，区域范围内有足够的自住需求外，两盘小户型、低总价户型的高配比，是其热度能盖过隔壁东海闲湖城玉屏湾的重要因素。

悦汀蓝均价20100元/㎡，建筑面积约67-89㎡房源占比近八成，120万已经能买到楼层很好的两房了，三房基本上在190万以内，最便宜一套总价还不到150万。

玉屏湾均价约22150元㎡，比悦汀蓝高出2050元/㎡。项目以大户型为主，建面约119-168㎡房源占比达60%，其余为建面约91㎡的三房，91㎡房源总价在195万左右，高楼层与低楼层价差很小。

璞悦江南府沙盘

再比如崇贤，璞悦江南府的开盘成绩在这10个项目里处于中等水平。崇贤板块作为杭州绕城内仅有的几个200万级的洼地板块，一直是购房者融入杭州的门槛级的战场。

目前崇贤新房限价与二手房的倒挂空间有限，即便上海恒文璞悦江南算不上真正的准现房楼盘，但距离杭州主城10公里范围，预算200万级，刚需别无选择。

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“吊车尾”的大江东，下半年入市的三个“鸽盘”，结局清一色是“流摇”。

原因不外乎突破限价后，倒挂消失，且产品不够优质。

春意江南名邸实景图

春意江南名邸在2018年3月份首开，彼时入市毛坯均价8000-13000元/㎡，此次开盘价已经涨至18800元/㎡。

因为项目为毛坯，算上2500元/㎡左右的装修标准，与目前大江东21300元/㎡的限价持平。

项目位于大江东河庄街道，但并不在镇中心，综合条件较差，距离地铁8号线河庄站约1.7公里，500米范围内仅一个新围公交站，日常出行不够便利等。

项目由6幢高层组成，其中4为代建的安置房，仅两幢可售，综合来看，项目的卖点是89㎡的跃层“神”户型，可做四房。

“成也限价，败也限价”。

相对春意江南名邸的区位，青西铭府的区位可以打五星。

青西铭府实景图 图源：透明售房网

青西铭府位于大江东核心区，在如今的钱塘区政府边上，西侧一路之隔是钱江直河公园，直线距地铁7号线江东二路站不到200米。

项目隔壁的星央悦府，开盘价为17800元/㎡，2020年5次开盘中签率都在6%以内。

2021年，青西铭府就放风要开盘，当时对外释放的开盘价是19800元/㎡，不知缘何入市时间一再推迟，2022年9月份取证时，价格已经涨至20800元/㎡。

大江东次新房扎推，二手房踩踏之下，20800元/㎡的均价与二手房的成交价倒挂空间本就不大了。

再加上青西铭府原来是金领公寓，做人才公寓用途的，装修一般，户型较差，投资客撤退，自住购房者看不上，流摇就在情理之中了。

拼命捂盘终于突破限价，但碰上行情下行，去化成难题，“老鸽子盘”的命运，或许连开发商自己都摸不准……

随着去年这10个项目入市，杭州市场剩下的“鸽盘”也越来越少了，2023年，又有哪些“鸽盘”有望入市，杭报房产后续将为大家做盘点。